17 Maggio 2022
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Un acquirente può fare causa a un venditore dopo la chiusura?

Ottenere che i venditori di case facciano delle riparazioni post-vendita può essere difficile.

La manutenzione e le riparazioni sono parte integrante della proprietà della casa. I nuovi acquirenti scoprono spesso i difetti della proprietà dopo la chiusura, ma la responsabilità del venditore per qualsiasi problema preesistente è limitata. Per ritenere un venditore responsabile per le riparazioni dopo la chiusura, un acquirente deve dimostrare che il venditore ha nascosto fatti materiali sulla condizione della casa. È improbabile che un venditore sia ritenuto responsabile per le riparazioni dopo la chiusura del deposito se il venditore ha rivelato tutti i difetti noti all’acquirente. Gli acquirenti hanno anche il dovere di eseguire ispezioni diligenti e indagini sulla proprietà prima della chiusura.

I contratti immobiliari e il diritto comune obbligano il venditore a rivelare i difetti noti di una casa. Tuttavia, il principio del “caveat emptor” – che l’acquirente stia attento – si applica anche e può proteggere un venditore da responsabilità per problemi di cui non era a conoscenza.

Responsabilità del venditore di rivelare

I problemi che saltano fuori dopo la chiusura possono essere stati portati alla luce in anticipo dal venditore, l’agente immobiliare del venditore o un ispettore della casa. I venditori, i loro agenti e gli ispettori hanno il dovere di rivelare i difetti noti e tutti i fatti materiali che possono influenzare la desiderabilità della casa. L’incapacità di un venditore di rivelare la necessità di riparazioni può costituire una frode da parte del venditore, che può renderlo responsabile di tutto o parte del costo delle riparazioni dopo la chiusura. Se il venditore non era a conoscenza dei difetti, ma l’agente immobiliare o l’ispettore sì, potrebbero essere ritenuti responsabili della mancata divulgazione, piuttosto che il venditore. Per esempio, un agente immobiliare che collude con un ispettore di casa per sorvolare i difetti al fine di mantenere una vendita di cadere attraverso può essere colpevole di frode e false dichiarazioni, non il venditore.

Trasferimento Dichiarazione di divulgazione di solito richiesto

A San Francisco, la maggior parte degli accordi immobiliari sono redatti utilizzando i documenti della California Association of Realtors, o C.A.R. forms. Uno di questi moduli è chiamato Real Estate Transfer Disclosure Statement, o TDS, e la maggior parte dei venditori deve completare questo modulo di divulgazione per gli acquirenti di rivedere. Un venditore può essere TDS esente se il venditore è un trust, un prestatore o un’altra entità che non ha vissuto in casa e quindi ha una conoscenza limitata o nulla delle condizioni della casa.

Un TDS, insieme a diversi altri moduli di divulgazione, danno all’acquirente la possibilità di scoprire direttamente dal venditore se ci sono riparazioni necessarie. Una rivelazione di difetti non obbliga necessariamente un venditore a risolvere i problemi prima della chiusura del deposito. Inoltre, è praticamente impossibile ritenere un venditore responsabile di una riparazione dopo la chiusura se il venditore ha precedentemente rivelato il problema all’acquirente tramite il TDS o un altro modulo di divulgazione prima della chiusura.

La clausola “così com’è” non assolve il venditore

Una clausola as-is scritta in un contratto di vendita non diminuisce il dovere del venditore di rivelare i difetti noti di una casa. Una clausola as-is indica semplicemente che il venditore non è obbligato a sistemare i difetti rivelati o altrimenti scoperti dall’acquirente prima della chiusura. Per esempio, un acquirente può accettare di acquistare una casa “così com’è” dal venditore, nonostante ciò che la condizione della casa risulta essere. L’acquirente ha ancora la responsabilità di condurre ispezioni e mantiene il diritto di tirarsi indietro se i risultati sono sfavorevoli.

Per esempio, un acquirente che scopre che le fondamenta di una casa sono incrinate prima della chiusura, ma va avanti e compra la casa comunque, non può ritenere il venditore responsabile per le decine di migliaia di dollari di riparazioni necessarie dopo la chiusura. Tuttavia, se il venditore ha venduto la casa sapendo che la fondazione aveva bisogno di riparazioni e le ispezioni del venditore non hanno scoperto i problemi, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per falsa rappresentazione nonostante una clausola as-is.

Trattare con i difetti legalmente

Gli acquirenti di case devono essere in grado di dimostrare che il venditore non è riuscito a rivelare secondo gli statuti statali, è stato negligente o fraudolento nella loro rivelazione o mancanza di essa, ha violato il contratto di vendita o una garanzia fatta per le riparazioni o negligentemente travisato la condizione della casa. Alcune linee di ricorso per le riparazioni dopo la chiusura includono l’invio al venditore di una lettera di richiesta per coprire il costo della riparazione o la richiesta di mediazione.

Come ultima risorsa, un proprietario di casa può presentare una causa contro il venditore entro un periodo di tempo limitato, noto come uno statuto di limitazioni. I termini di prescrizione sono in genere da due a 10 anni dopo la chiusura. Le cause possono essere presentate in un tribunale per le controversie di modesta entità in modo relativamente rapido e poco costoso, e senza un avvocato. Le cause intentate in un tribunale statale possono richiedere un avvocato e implicare più soldi di quelli consentiti da un tribunale per le controversie di modesta entità.

Altre strade per la riparazione della casa

Presentare un reclamo attraverso una polizza assicurativa per i proprietari di casa o un piano di garanzia per la casa può rivelarsi più economico e più facile che cercare di tenere un venditore responsabile per le riparazioni dopo la chiusura. L’assicurazione dei proprietari di casa può coprire una varietà di problemi, dallo scoppio dei tubi agli incendi elettrici e agli alberi caduti. La copertura di un piano di garanzia per la casa può sovrapporsi alla copertura dell’assicurazione dei proprietari di casa su alcuni elementi di riparazione e coprire sistemi che il fornitore di assicurazione non copre, come elettrodomestici, attrezzature difettose per la piscina e tetti che perdono.

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