17 Maggio 2022
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Posso fare un’offerta se non ho venduto la mia casa?

giocoleria

Aggiornato da Richard Barrington

In molti aspetti della vita, il tempismo è tutto. Comprare una casa prima di vendere la vostra residenza esistente può fornire una dimostrazione fin troppo chiara di questa realtà.

State tranquilli però – mentre fare un’offerta su una casa prima di vendere la vostra può diventare complicato, è anche abbastanza comune. Agenti immobiliari esperti e funzionari di prestito ipotecario dovrebbero avere molta familiarità con il processo ed essere in grado di guidarvi attraverso di esso. Un buon punto di partenza è sapere quali sono le vostre opzioni, perché ci sono alcuni modi per affrontarlo.

Vendere e comprare una casa allo stesso tempo

Forse vi state trasferendo per un’opportunità di lavoro, per passare da una casa di partenza a un’altra, o per ridimensionarvi dopo che i vostri figli hanno lasciato il nido. Qualunque sia il motivo del trasloco, la decisione che vi trovate ad affrontare si trasforma rapidamente in una specie di dilemma dell’uovo o della gallina: mettete la vostra casa sul mercato prima di trovare la vostra nuova casa, o mettete qualcosa in fila prima di vendere la vostra attuale proprietà?

È probabile che la ricerca della casa e la messa sul mercato si sovrappongano in una certa misura, e potreste anche trovarvi nella posizione di fare un’offerta per una casa prima di vendere la vostra. Se è così, ci sono alcuni modi in cui potete avvicinarvi.

  1. Scegliete con cura le date di chiusura. Se avete una proprietà abbastanza standard in un mercato immobiliare molto richiesto, potreste essere fortunati. Si potrebbe essere in grado di ottenere un’offerta ferma e impostare una data di chiusura che è all’interno della finestra prima di dover prendere un impegno finanziario per il vostro nuovo acquisto. Sfortunatamente, ci sono molte cose che possono andare storte durante il processo di chiusura, e non tutte le proprietà possono essere vendute rapidamente come le materie prime.
  2. Fate domanda per l’eccezione alle regole di ammissibilità FHA.I prestiti ipotecari FHA hanno generalmente gli standard di credito più generosi, ma hanno anche regole che limitano la possibilità di qualificarsi per un nuovo mutuo FHA mentre si ha un prestito FHA esistente. Tuttavia, se un prestito FHA offre la vostra migliore possibilità di qualificarvi dal punto di vista del credito, potreste avere un certo margine di manovra. Le regole di ammissibilità FHA vi permettono di qualificarvi per un nuovo mutuo ipotecario se vi state trasferendo a più di 100 miglia dalla vostra attuale proprietà per motivi di lavoro, se potete dimostrare che la proprietà attuale non soddisfa più le vostre esigenze a causa della crescita della vostra famiglia, o se vi state muovendo da una proprietà che possedete insieme a un co-mutuatario che rimarrà nella proprietà.
  3. Cercate di soddisfare i requisiti convenzionali di rapporto debito/reddito del mutuo ipotecario. Se non potete soddisfare le regole di ammissibilità della FHA, o se il vostro credito è abbastanza buono da permettervi di ottenere un prestito convenzionale meno costoso, l’ostacolo più importante che dovete affrontare potrebbe essere il requisito del rapporto debito/reddito. Questo limita l’importo che i vostri pagamenti del debito totale possono rappresentare come percentuale del vostro reddito. Nella maggior parte dei casi il massimo rapporto debito-reddito per i prestiti convenzionali è del 45%, e può essere inferiore se non si ha una storia di credito molto forte. A meno che non abbiate un reddito elevato, può essere difficile mantenere il vostro rapporto debito/reddito al di sotto del limite se prendete un’ulteriore ipoteca, anche se è solo fino a quando non vendete la vostra casa esistente.
  4. Affittate di nuovo la vostra casa. Se riuscite a trovare un acquirente che non ha una gran fretta di trasferirsi nella vostra casa esistente, potete provare a negoziare un contratto di locazione che vi permetta di rimanere nella proprietà mentre aspettate di chiudere la vostra nuova casa. Tuttavia, assicuratevi che i termini del contratto di locazione non vi leghino troppo a lungo, o potreste ritrovarvi a fare pagamenti di locazione in aggiunta alle rate del mutuo sulla vostra nuova casa. Inoltre, questo tipo di disposizione non sarà attraente per tutti, quindi potrebbe limitare il pool di potenziali acquirenti.
  5. Fate un’offerta contingente. Forse il modo più comune – e meno complicato – di comprare una casa prima di vendere quella esistente è di fare un’offerta contingente. Questo è un accordo che specifica che l’offerta sulla nuova casa è vincolante solo se si è in grado di vendere la casa esistente. Può permetterti di mettere in fila una nuova casa senza accollarti due mutui in una volta sola, ma le offerte contingenti hanno alcuni elementi che dovresti conoscere prima di farne una.

Come comprare una casa condizionata dalla vendita della vostra

Fare un’offerta che si esegue solo se si è in grado di vendere la propria casa può sembrare il migliore dei mondi possibili, ma è probabile che ci siano alcune catture:

  1. Limiti di tempo. Il venditore non aspetterà per sempre che voi facciate la vostra offerta e un’offerta contingente su una casa dovrebbe specificare un limite di tempo, di solito intorno ai 60 giorni. Anche se questo può farvi guadagnare un po’ di tempo in più, potreste comunque combattere il calendario mentre lavorate per vendere la vostra casa esistente.
  2. Clausole di kick-out. Un accordo contingente può includere una clausola di kick-out che può ridurre notevolmente il periodo di tempo. Una clausola di kick-out può richiedere di impegnarsi per la vostra offerta entro 72 ore, altrimenti il venditore di casa diventa libero di accettare un’offerta concorrente.
  3. Impatto competitivo. Parlando di offerte concorrenti, sappiate che è probabile che i venditori di case considerino le offerte contingenti meno attraenti di quelle senza vincoli. Quindi, a parità di condizioni in termini di importo dell’offerta e di qualifiche di credito, un aspirante acquirente che fa un’offerta contingente è probabile che perda se il venditore ha anche un’offerta sul tavolo da parte di qualcuno che è pronto a impegnarsi completamente.

Vendere e comprare una casa allo stesso tempo può essere complicato, ma può essere più facile se si ha a che fare con professionisti che hanno abbastanza familiarità con il processo per guidarvi attraverso quale approccio è più adatto alla vostra situazione.

Come venditore, aiuta anche se si è disposti a fare tutto il possibile per assicurarsi che la proprietà si venda e si chiuda rapidamente, perché a meno che non si abbiano risorse finanziarie sostanziali per portare due mutui contemporaneamente, è probabile che la tempistica sia un problema in qualche misura.

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