21 Maggio 2022
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È meglio ottenere una seconda ipoteca o un prestito di equità domestica?

Sono simili, ma con importanti differenze

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Lea Uradu, J.D. si è laureata alla University of Maryland School of Law, preparatrice fiscale registrata nello stato del Maryland, notaio certificato dallo stato, preparatrice fiscale certificata VITA, partecipante al programma annuale IRS Filing Season, Tax Writer e fondatrice dei servizi di risoluzione fiscale L.A.W. Lea ha lavorato con centinaia di clienti fiscali federali individuali e stranieri.

Qual è la differenza tra mutui e prestiti per l’equità domestica?

I mutui e i prestiti per l’equità domestica sono entrambi metodi di prestito che richiedono la costituzione di una casa come garanzia, o supporto, per il debito. Questo significa che il creditore può eventualmente sequestrare la casa se non si sta al passo con i pagamenti. Mentre i due tipi di prestito condividono questa importante somiglianza, ci sono anche differenze chiave tra i due.

Punti chiave da prendere in considerazione

  • I mutui e i prestiti per la casa sono entrambi prestiti per i quali il mutuatario impegna la proprietà come garanzia.
  • Una differenza chiave tra un prestito di equità domestica e un mutuo tradizionale è che il mutuatario prende un prestito di equità domestica quando già possiede o ha un’equità nella proprietà.
  • Gli istituti di credito generalmente permettono di ipotecare fino all’80% del valore di una casa; la percentuale che si può prendere in prestito tramite un prestito di equità domestica varia a seconda di quanta parte della casa si possiede direttamente.
  • La soglia totale per le detrazioni fiscali su tutti i debito residenziale, sia esso un mutuo o un prestito per l’equità domestica, o entrambi, è attualmente di 750.000 dollari.  

Capire come funzionano i mutui e i prestiti per l’equità domestica

Quando le persone usano il termine “mutuo”, stanno generalmente parlando di un mutuo tradizionale, per il quale un’istituzione finanziaria, come una banca o una cooperativa di credito, presta denaro a un mutuatario per acquistare una residenza. Nella maggior parte dei casi, la banca presta fino all’80% del valore stimato della casa o del prezzo d’acquisto, se inferiore. Se, per esempio, una casa è valutata 200.000 dollari, il mutuatario sarebbe idoneo per un mutuo di 160.000 dollari. Il mutuatario dovrebbe pagare il restante 20%, o 40.000 dollari, come acconto.

Alcune ipoteche, come le ipoteche FHA, permettono ai mutuatari di fornire molto meno del tradizionale 20% di acconto, a patto che paghino l’assicurazione ipotecaria.

Il tasso d’interesse di un mutuo può essere fisso (lo stesso per tutta la durata del mutuo) o variabile (cambia ogni anno, per esempio). Il mutuatario ripaga l’importo del prestito più gli interessi per un periodo fisso; i termini più comuni sono 15 o 30 anni. Un calcolatore di mutui può mostrarvi l’impatto dei diversi tassi sul vostro pagamento mensile.

Se un mutuatario rimane indietro con i pagamenti, il creditore può sequestrare la casa, o la garanzia, in un processo noto come pignoramento. Il creditore poi vende la casa, spesso ad un’asta, per recuperare il suo denaro. Se ciò dovesse accadere, questa ipoteca (conosciuta come “prima” ipoteca) ha la priorità sui prestiti successivi fatti contro la proprietà, come un prestito di equità domestica (a volte conosciuto come “seconda” ipoteca) o una linea di credito di equità domestica (HELOC). Il creditore originale deve essere pagato per intero prima che i creditori successivi ricevano i proventi di una vendita pignorata.

La discriminazione nei prestiti ipotecari è illegale. Se pensate di essere stati discriminati in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso di assistenza pubblica, origine nazionale, disabilità o età, ci sono passi che potete fare.   Uno di questi passi è quello di presentare un rapporto al Consumer Financial Protection Bureau o al U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).

Prestiti per l’equità domestica

Un prestito di equità domestica è anche un mutuo. La differenza principale tra un prestito di equità domestica e un mutuo tradizionale è che si prende un prestito di equità domestica dopo l’acquisto e l’accumulo di capitale nella proprietà. Un mutuo è tipicamente lo strumento di prestito che permette all’acquirente di acquistare (finanziare) la proprietà in primo luogo.

Come il nome implica, un prestito per l’equità della casa è assicurato, cioè garantito, dall’equità del proprietario della casa nella proprietà, che è la differenza tra il valore della proprietà e il saldo del mutuo esistente. Se dovete 150.000 dollari su una casa valutata 250.000 dollari, per esempio, avete 100.000 dollari di equità. Supponendo che il vostro credito sia buono, e che siate altrimenti qualificati, potete prendere un ulteriore prestito usando quei 100.000 dollari come garanzia.

Come un mutuo tradizionale, un prestito di equità domestica è un prestito a rate rimborsato in un periodo fisso. Prestatori diversi hanno standard diversi per quanto riguarda la percentuale del patrimonio netto di una casa che sono disposti a prestare, e il rating di credito del mutuatario aiuta a informare questa decisione.

Rapporto prestito-valore (LTV)

I prestatori usano il rapporto prestito-valore (LTV) per determinare quanto denaro un investitore può prendere in prestito. Il rapporto LTV è calcolato aggiungendo l’importo richiesto come prestito all’importo che il mutuatario deve ancora sulla casa e dividendo questa cifra per il valore stimato della casa; il totale è il rapporto LTV. Se un mutuatario ha pagato una buona parte del suo mutuo – o se il valore della casa è aumentato significativamente – il mutuatario potrebbe ottenere un prestito considerevole.

Seconda ipoteca

In molti casi, un prestito di equità domestica è considerato una seconda ipoteca – per esempio, se il mutuatario ha già un’ipoteca esistente sulla residenza. Se la casa viene pignorata, il creditore che detiene il prestito di equità domestica non viene pagato fino a quando il creditore del primo mutuo non viene pagato. Di conseguenza, il rischio del prestatore di prestiti per l’equità domestica è maggiore, ed è per questo che questi prestiti in genere hanno tassi di interesse più alti dei mutui tradizionali.

Tuttavia, non tutti i prestiti di equità domestica sono seconde ipoteche. Un mutuatario che possiede la sua proprietà libera e pulita può decidere di prendere un prestito contro il valore della casa. In questo caso, il prestatore che fa il prestito di equità domestica è considerato un titolare di primo grado. Questi prestiti possono avere tassi d’interesse più alti ma costi di chiusura inferiori – per esempio, una perizia potrebbe essere l’unico requisito per completare la transazione.

Deducibilità fiscale dei mutui e dei prestiti per l’equità domestica

Ironia della sorte, i prestiti per l’equità domestica e i mutui sono diventati più simili in un aspetto: la loro deducibilità fiscale. Il motivo: il Tax Cuts and Jobs Act del 2017.

Prima del Tax Cuts and Jobs Act, si poteva dedurre solo fino a 100.000 dollari del debito su un prestito di equità domestica.  

Secondo l’atto, l’interesse su un mutuo è deducibile dalle tasse per mutui fino a 1 milione di dollari (se avete preso il prestito prima del 15 dicembre 2017) o 750.000 dollari (se lo avete preso dopo quel momento). Questo nuovo limite si applica anche ai mutui per la casa: 750.000 dollari è ora la soglia totale per le deduzioni su tutti i debito residenziale.  

Tuttavia, c’è una fregatura. I proprietari di casa erano in grado di dedurre l’interesse su un prestito di equità domestica o una linea di credito, non importa come hanno usato il denaro – sia per i miglioramenti della casa, o per pagare il debito ad alto interesse, come i saldi delle carte di credito o i prestiti agli studenti. L’atto ha sospeso la deduzione per gli interessi pagati sui prestiti di equità domestica dal 2018 al 2025, a meno che non siano usati per “comprare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che garantisce il prestito”.  

La linea di fondo

Se avete un tasso di interesse estremamente basso sul vostro mutuo esistente, probabilmente dovreste usare un prestito di equità domestica per prendere in prestito i fondi aggiuntivi di cui avete bisogno. Ma tenete presente che ci sono dei limiti alla sua deducibilità fiscale, che includono l’utilizzo del denaro per migliorare la vostra proprietà.

Se i tassi ipotecari sono scesi sostanzialmente da quando avete acceso il vostro mutuo esistente – o se avete bisogno di denaro per scopi non legati alla vostra casa – dovreste considerare un rifinanziamento completo del mutuo. Se rifinanziate, potete risparmiare sul denaro aggiuntivo che prendete in prestito, dato che le ipoteche tradizionali hanno tassi d’interesse più bassi rispetto ai prestiti di capitale proprio, e potreste essere in grado di assicurarvi un tasso più basso sul saldo che già dovete.

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