17 Maggio 2022
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Cos’è un reset del tasso?

Una data di reset è un punto nel tempo in cui il tasso di interesse fisso iniziale su un mutuo a tasso variabile (ARM) cambia in un tasso regolabile. Questa data è comunemente da uno a cinque anni dalla data di inizio del mutuo. Dopo la data di reset iniziale, il tasso di interesse diventa variabile e cambia secondo i termini stabiliti nel contratto di credito del mutuatario.

Punti chiave

  • Per i mutui a tasso variabile, la data di reset sarà il primo giorno in cui il mutuo inizia a seguire un tasso di mercato regolabile (fluttuante).
  • Alla data di reset, il tasso è impostato secondo un indice predeterminato, più uno spread. I mutui a tasso regolabile sono tipicamente indicizzati al LIBOR o al tasso del Tesoro degli Stati Uniti.
  • Le strutture di ammortamento per i mutui a tasso regolabile sono di solito le stesse dei mutui a tasso fisso – l’unico cambiamento riguarda il tasso di interesse.

Come funziona una data di reset

In alcuni prestiti ARM, la data di reset può riferirsi a più date per tutta la durata del prestito quando il tasso di interesse del mutuatario viene resettato. Più date di reset possono verificarsi in prestiti che si resettano su un programma specifico, di solito una volta all’anno, mentre nella parte a tasso variabile del prestito.

I mutui a tasso variabile hanno tipicamente 3, 5, o 7 anni a tasso fisso prima di entrare in un periodo a tasso variabile alla data di reset.

La data di reset è una caratteristica importante dei mutui a tasso regolabile. I mutui a tasso regolabile offrono ai mutuatari alcuni dei vantaggi di un prodotto a tasso fisso e variabile. La data di reset fornisce un punto definito nel tempo in cui l’investitore può aspettarsi che i suoi tassi comincino a cambiare con l’ambiente del mercato. Può anche riferirsi a un periodo di tempo specificato in cui il prestito si resetta per tutta la durata del tasso variabile.

Gli ARM sono un tipo popolare di prodotto ipotecario offerto dai prestatori tradizionali. Possono essere un’alternativa ai prestiti ipotecari convenzionali standard che richiedono tassi fissi per tutta la durata del prestito. Di solito, gli investitori scelgono i prestiti ARM perché credono che i tassi scenderanno in futuro.

Tipi di date di reset

I mutui a tasso regolabile sono strutturati con interessi a tasso fisso nei primi anni del prestito, seguiti da un periodo a tasso variabile. Nella parte a tasso fisso dei prestiti, i mutuatari pagano un tasso fisso con un piano di ammortamento standard. I pagamenti sono standardizzati per includere il capitale e gli interessi a tasso fisso.

Tassi variabili

Una volta che un investitore raggiunge la data di reset, allora il resto del prestito è basato su un tasso variabile. Nella parte di prestito a tasso variabile, il tasso d’interesse di un mutuatario sarà addebitato sulla base di un tasso completamente indicizzato piuttosto che un tasso fisso.

Nell’approvazione iniziale di un prestito ARM, il sottoscrittore determinerà un margine ARM che verrà addebitato al mutuatario in base al suo profilo di credito e ai termini del prestito. Il margine ARM viene aggiunto a un tasso indicizzato dopo la data di reset per determinare l’interesse del prestito a tasso variabile del mutuatario.

Nei prestiti a tasso variabile, il sottoscrittore determinerà anche un tasso indicizzato. Il tasso indicizzato è tipicamente il prime rate della banca, tuttavia, può anche essere parametrato al London Inter-Bank Offered Rate (LIBOR) o al tasso del Tesoro degli Stati Uniti. Nella parte a tasso variabile del prestito, l’interesse del mutuatario è uguale al tasso indicizzato più il suo margine ARM.

La parte a tasso variabile di un prestito ARM cambierà in base alla strutturazione del prestito. Alcuni prestiti sono strutturati per resettare il tasso variabile una volta all’anno, mentre altri hanno un tasso variabile aperto che cambia con il mercato in qualsiasi momento. I prestatori hanno una tecnologia sofisticata che permette loro di costruire piani di ammortamento per prestiti ARM che comprendono sia pagamenti a tasso fisso che variabile. Il piano di ammortamento di un mutuatario sarà regolato in base al tasso variabile del prestito e le rate mensili saranno calcolate di conseguenza.

Prodotti di prestito ARM

Un prestito ARM 5/1 avrà una data di reset che inizia cinque anni dopo il prestito iniziale. Questo prestito pagherebbe un interesse a tasso fisso per cinque anni e poi verrebbe resettato ad un tasso variabile, con successive date di resettaggio programmate annualmente.

Un prestito ARM 2/28 avrà una data di reset variabile due anni dopo il prestito iniziale. Questo prestito comincerebbe a pagare gli interessi a tasso variabile alla data di reset di due anni, con cambiamenti del tasso variabile che si verificano in qualsiasi momento nel corso dei restanti 28 anni in base alle variazioni del tasso indicizzato sottostante.

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